5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 더불어 임대소득세도 잊지 않고 꼭 신고를 해야 하는데요. 임대소득세 부과 대상자가 제때에 신고를 하지 않을 경우, 추후 가산세로 세금 폭탄을 맞게 될 수 있습니다. 월세 뿐 아니라 전세에 대해서도 세금이 매겨지기도 하므로, 현재 월세나 전세 임대를 주고 계시다면 임대소득세에 대한 정보는 꼭 알고 계셔야 합니다. 그래서 이번 글에서는 임대소득세에 대해 자세히 다루어보려고 합니다. 임대소득세 부과 대상은 누구인지, 임대소득세를 줄이기 위한 방법은 없는지, 임대소득세 계산 방법은 어떻게 되는지 차례차례 알아보겠습니다.
임대소득세 부과 대상
임대소득세는 ‘부부 합산’ 주택수를 기준으로 하여 부과됩니다. 또한 임대주택이 월세인지 전세인지에 따라서도 세금이 다르게 매겨집니다.
부부합산 1주택이라면 기준시가가 12억원을 초과하는 경우에 월세에 대해서만 임대소득세가 부과됩니다. 여기서 기준시가란 우리가 흔히 이야기하는 공시지가를 말합니다. 아파트라면 공동주택가격, 단독주택이라면 개별주택가격을 말하고, 부동산공시가격알리미 사이트에서 간편하게 조회가 가능합니다. 따라서 공시지가 12억 이상의 고가 주택만 아니라면 임대소득세에 대해 따로 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 원래 공시지가 9억 이상이었는데, 2023년부터 12억 이상으로 금액이 상향되었습니다.
부부합산 2주택 역시 월세에 대해서만 과세됩니다. 전세와 보증금은 비과세입니다. 2주택일 경우에는 가능하면 전세로 셋팅하는 것이 임대소득세 부과를 피하는 방법이겠지요.
부부합산 3주택 이상일 경우에는 월세와 보증금 모두에 세금이 매겨집니다. 보증금은 비소형 주택 보증금 합계가 3억원을 초과할 경우 과세되는데, 이 때 보증금은 간주임대료로 계산하여 세금을 부과합니다.
임대소득세 절세 방법
국세청에서는 임대소득을 줄이기 위한 방안들을 몇 가지 마련해놓았습니다. 임대소득세를 줄이기 위한 방법에는 분리과세, 공동명의 활용, 주택임대사업자 등록이 있습니다. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
첫째, 분리과세를 활용하는 것입니다. 분리과세란 다른 소득과 분리해서 따로 과세하는 제도를 이야기합니다. 임대소득이 연 2천만원을 넘지 않는다면 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 본인이 선택할 수 있습니다. 일반적으로 종합소득이 1,200만원 이상이라면 분리과세가 유리한데, 어떠한 방식이 유리한 지는 홈택스 주택임대소득 종합/분리과세 세액계산 비교 사이트에서 알아볼 수 있으니 이용해보시기 바랍니다. 하지만 임대소득이 연 2천만원을 넘는 경우에는 무조건 종합과세이니 세금을 많이 낼 수밖에 없습니다.
둘째, 공동명의를 활용하는 것입니다. 임대소득이 연 3천만원일 경우, 단독명의라면 임대소득이 2천만원을 초과하므로 무조건 종합과세를 해야 합니다. 하지만 해당 주택이 부부 공동명의라면, 남편 임대소득 1,500만원, 아내 임대소득 1,500만원이 되어서 임대소득이 인당 2천만원을 초과하지 않습니다. 따라서 주택이 부부 공동명의라면 분리과세 방식의 절세를 활용할 수 있기 때문에 유리한 측면이 있습니다.
셋째, 주택임대사업자 등록을 하는 것입니다. 세무서 주택임대사업자 등록은 의무이지만, 지자체 주택임대사업자 등록은 선택입니다. 세금 혜택을 받기 위해서는 세무서 뿐만 아니라 지자체 주택임대사업자도 등록을 해야 합니다. 하지만 지자체 주택임대사업자 등록을 하기 위해서는 일정한 조건을 만족해야 하고, 등록 후에도 제한사항이 있으므로 잘 확인하셔야 합니다.
지차제 주택임대사업자가 아니라면, 필요경비는 50%를 인정받고, 추가로 200만원을 공제받을 수 있습니다. 하지만 등록 주택임대사업자라면 필요경비를 60% 인정받을 수 있고, 추가로 400만원도 공제받을 수 있으므로 임대소득세 혜택이 큽니다. 이 때 추가로 공제받는 금액은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하일 경우에만 해당됩니다. 또한 등록 임대주택은 등록 기간, 등록 주택 수에 따라 20~75% 추가 세액감면이 있습니다.
임대소득세 계산 방법
종합과세와 분리과세
임대소득세는 종합과세이냐, 분리과세이냐에 따라서 계산법이 달라집니다.
종합과세는 필요경비로 단순경비율 42.6%를 인정해주고, 소득공제와 세액공제 등을 받을 수 있습니다. 기타소득이나 근로소득이 없다면 종합과세로 하는 것이 유리할 수 있으나, 다른 소득이 있다면 잘 따져보아야 합니다.
분리과세는 임대수입금액에서 필요경비와 공제금액을 빼고, 14%의 세율을 계산해주면 됩니다. 필요경비와 공제금액은 위에서 설명드린 대로 등록 임대주택인지 미등록 임대주택인지에 따라 달라집니다.
종합과세 계산 예시는 주택임대소득세 계산 링크를 클릭하셔서 확인해보시면 됩니다. 분리과세 계산 예시는 하단에서 간단하게 보여드리도록 하겠습니다.
임대소득세 계산 사례
[상황]
나나 부부는 부부합산 2주택을 가지고 있습니다. 2개의 주택 중 A주택에 1억 / 150만원에 월세를 주고 있습니다. A주택은 지자체 주택임대사업자 미등록 주택입니다. 나나 부부는 근로소득이 각각 2천만원을 초과합니다.(근로소득이 2천만원을 초과하므로 공제는 따로 받을 수 없음.)
[임대소득세 계산]
나나 부부는 근로소득이 각각 2천만원을 초과하기 때문에 분리과세로 하는 것이 유리합니다.
주택임대수입금액 = 150만원 x 12개월 = 1,800만원
필요경비 = 1,800만원 x 50% = 900만원
임대소득금액(과세표준) = 주택임대수입금액 – 필요경비 = 1,800만원 – 900만원 = 900만원
산출세액 = 900만원 x 14% = 126만원
위와 같이 계산해보면 나나 부부는 임대소득세로 126만원을 납부해야 합니다. 임대소득세를 분리과세로 할 경우, 보통 한 달치 월세보다 살짝 적은 금액이 세금으로 빠져나간다고 보면 됩니다. 평범한 직장인에게 126만원의 세금은 꽤나 큰 금액이지만, 무신고를 할 경우에는 가산세가 더욱 부과되니 꼭 신고 납부하시기 바랍니다.
이 글을 마치며
지금까지 임대소득세 부과 대상, 임대소득세를 절세할 수 있는 방법, 임대소득세 계산 방법에 대해 알아보았습니다. 세금이라고 하면 막연하기도 하고 어렵기도 하지만, 막상 파헤쳐보면 그렇게 어렵지 않고 명쾌합니다. 임대를 주고 계신 분이시라면 내가 임대소득세 부과 대상인지 꼭 확인해보시고, 절세하는 방법을 참고하여 세금을 잘 납부하시면 되겠습니다. 저도 작년에 2주택이 되었는데, 월세를 받은 내역이 좀 있어서 5월에 임대소득세 신고를 하고 납부까지 완료하였습니다. 당장 내는 세금 조금 아깝다고 생각되지만, 먼 미래에 더 큰 부담감이 오지 않도록 꼭 잘 확인해보시면 좋겠습니다.
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노컷 유투브의 돈세지에서도 임대소득세에 대해 잘 설명해주고 있으니 참고하시기 바랍니다.
