안녕하세요. 자주 개정되는 세법 때문에 혼란스러울 때가 많으시지요? 오늘은 다양한 세금 중 부동산 양도세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 먼저, 양도소득세가 무엇인지에 대해 알아보고, 주택 수 별로 양도세를 계산하는 방법에 대해서도 알아보겠습니다.
부동산 양도세란?
양도세란 양도소득세의 줄임말로, 부동산을 양도하여 발생한 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 이야기합니다. 양도차익이 클 경우 양도세 부담 또한 커지기 때문에 똑똑하게 절세하는 매도 전략이 필요합니다.
양도세 계산 방법
부동산 양도세를 계산하는 방법은 기본적으로 다음과 같습니다.
| 단계 | 계산 방법 |
|---|---|
| 1단계 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 |
| 2단계 | 양도차익 – 장기보유특별공제 = 양도소득금액 |
| 3단계 | 양도소득금액 – 양도소득기본공제(1인 250만원) = 양도소득과세표준 |
| 4단계 | 양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액 |
위의 절차를 간단하게 설명드리도록 하겠습니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼줍니다. 필요경비로 인정되는 항목들은 세법으로 정하고 있는데, 취득세와 법무사 수수료, 부동산 중개수수료 등이 있습니다.
2단계에서는 장기보유특별공제를 적용해줍니다. 양도차익에 장기보유특별공제율을 곱해주면 장기보유특별공제액을 계산할 수 있습니다. 장기보유특별공제는 주택수에 따라 다르게 적용됩니다. 1세대 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 단, 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에 대해서만 1세대1주택 특례가 가능하고, 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우에는 보유기간이 3년 이상인 경우에 한해서만 해당 세율을 적용받을 수 있습니다. 다주택자의 경우에는 보유기간에 따라 1년에 2%씩, 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 장기보유특별공제율은 링크를 클릭하셔서 확인해주시기 바랍니다.
3단계에서는 양도소득기본공제를 적용하여 양도소득과세표준을 계산할 수 있습니다. 양도소득기본공제는 1년에 한 번, 1인 250만원 적용이 됩니다. 공동명의로 할 경우, 기본공제를 2번 적용받을 수 있으니 절세에 더욱 도움이 되겠습니다.
마지막 4단계에서는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 구하면 됩니다. 기본세율은 누진세율구조로 부과되고 있고, 자세한 세율은 아래 링크를 클릭하셔서 확인하실 수 있습니다.
다만, 보유기간이 2년 미만인 주택은 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%의 세율이 적용되고, 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 세율이 적용됩니다.
22년 5월 9일까지 다주택자는 20~30%의 중과세를 적용받았습니다. 하지만 2025년 5월 9일까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 다주택자 중과를 적용하지 않고 기본세율을 적용하고 있습니다. 다주택자 양도세 부담이 많이 줄어든 상태입니다.
우리들의 세금 도우미, 홈택스에서도 양도소득세 계산을 보다 간편하게 해보실 수 있습니다. 수기 계산이 어려우신 분은 홈택스를 이용하시면 보다 편리하게 부동산 양도세를 계산할 수 있습니다.
주택수별 부동산 양도세 계산 예시
양도세를 계산하는 원리에 대해 살펴보았으니, 이번에는 예시를 통해 양도세를 직접 계산해보도록 하겠습니다. 1세대 1주택의 경우 12억까지 비과세가 되므로, 1주택자와 2주택 이상 2가지 경우로 나누어서 살펴보겠습니다.
취득가액 12억, 양도가액 14억, 필요경비 0.5억, 보유기간 4년, 거주기간 2년으로 가정하여 계산해보도록 하겠습니다.
1주택자 양도세
| 양도세 계산 단계 | 계산식 |
|---|---|
| [1] 양도차익 (1세대 1주택 비과세 적용) | 14억 – 12억 – 0.5억 = 1.5억 1.5억 X {(14억 – 12억)/14억} = 약 2143만 |
| [2] 양도소득금액 | 2143만 – (2143만 X 24%) = 약 1629만 |
| [3] 양도소득과세표준 | 1629만 – 250만 = 1379만 |
| [4] 산출세액 | 1379만 X 6% = 약 82만 |
1세대 1주택자의 경우, 12억까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기보유특별공제에서도 유리한 세율을 적용받았습니다. 그래서 1.5억의 양도차익이 발생했음에도 불구하고, 약 82만원의 양도소득세만 내면 됩니다.
2주택 이상 다주택자 양도세
| 양도세 계산 단계 | 계산식 |
|---|---|
| [1] 양도차익 (1세대 1주택 비과세 미적용) | 14억 – 12억 – 0.5억 = 1.5억 |
| [2] 양도소득금액 | 1.5억 – (1.5억 X 8%) = 1.38억 |
| [3] 양도소득과세표준 | 1.38억 – 250만 = 1.355억 |
| [4] 산출세액 | 1.355억 X 35% – 1544만 = 약 3199만 |
2주택 이상의 다주택자는 양도세 중과가 되고 있지 않음에도 불구하고 세액차이가 많이 납니다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고, 장기보유특별공제도 다주택자는 불리하기 때문에 세금이 약 3199만원이 부과되게 됩니다.
만약 양도세 2주택자 20% 양도세 중과가 된다면 세금이 어마어마해집니다. 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않더라도 다주택자의 양도세 부담은 크기 때문에, 양도세 중과 배제가 쭉 연장되었으면 하는 바람이 있습니다.
부동산 양도세 꿀팁 : 일시적 2주택
부동산 양도세를 줄이는 꿀팁이 한 가지 있습니다. 바로 일시적 2주택 제도를 활용하는 것입니다. 일시적 2주택 제도란 갈아타기를 하는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 사람에게 혜택을 주기 위해 있는 제도입니다. 일시적 2주택은 부동산 투기가 아니라고 판단한 것이지요.
그럼, 일시적 2주택 제도에 대해 설명해보겠습니다. 종전주택을 A, 신규주택을 B라고 칭하겠습니다.
[1] A주택을 매입 후 1년이 지난 후에 B주택을 매입합니다.
[2] B주택을 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도합니다.
[3] A주택은 2년 이상 보유 조건을 충족해야 합니다.
[4] 만약, A주택을 2017년 8월 3일 이후 매입했고, 매입 당시 A주택이 조정대상지역 내 주택이었다면 2년 거주 요건도 채워야 합니다.
위의 4가지 조건을 만족한다면, 일시적 2주택을 인정받아 A주택에 대해서 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 양도차익이 억 단위로 클 경우, 비과세 적용을 받느냐 아니냐에 따라 양도세가 많이 달라질 수 있습니다. 따라서 일시적 2주택 제도를 활용할 수 있으시다면 꼭 활용하실 것을 당부드립니다.
이 글을 마치며
지금까지 부동산 양도소득세에 대해 알아보고, 양도세 계산 방법에 대해서도 함께 살펴보았습니다. 부동산 양도세는 부동산을 매수할 때부터 예상세액을 계산해보고 준비해야 합니다. 그래야 억울하게 더 많은 세금을 내게 되는 상황을 피할 수 있습니다. 이 글을 통해 부동산 양도세 꼼꼼히 확인하셔서, 똑똑하게 절세하시기를 바라겠습니다.
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